実家売却の流れは？査定・媒介契約から引き渡し、税金までの順番

この記事でわかること

• 名義確認から引き渡しまでの順番
• 簡易査定と訪問査定、査定額の見方
• 3種類の媒介契約と仲介手数料の上限
• 譲渡所得と相続空き家の特別控除の期限

結論 実家売却は名義と税の期限から逆算する

法務省の案内では、相続人申告登記だけでなく、相続不動産の売却には相続登記が必要とされています。最初に登記事項証明書を取り、売主になれる人と税務上の期限を同じ予定表に置きます。

1. 名義と同意する人を確認する
   所有者、共有持分、抵当権、遺産分割を確認します。
2. 簡易査定を依頼する
   物件情報を伝え、概算と査定根拠を聞きます。
3. 訪問査定を受ける
   劣化、接道、境界、越境、家財などを現地で確認します。
4. 媒介契約を決める
   契約の種類、販売方法、報告、手数料を比べます。
5. 購入条件を比べる
   価格、融資、契約日、引き渡し日などを交渉します。
6. 契約し、決済・引き渡しを行う
   責任範囲を文書化し、残代金、鍵、登記を確認します。
7. 翌年に申告する
   取得費、譲渡費用、特例の資料をそろえます。

家の状態、融資、測量や解体によって順番は前後します。遠方なら、現地対応をする人と決済日の方法も確認します。

名義と売却期限を査定前に確認する

最初に見るのは、固定資産税の納税通知書だけではなく登記事項証明書です。納税している人と登記名義人が同じとは限りません。土地と建物の名義が異なる、共有になっている、古い抵当権が残っている、建物が未登記という実家もあります。

相続した家では、遺言書、遺産分割協議書、戸籍関係書類を確認します。相続人申告登記だけを済ませている場合も、売却には相続登記が別に必要です。誰の名義へ相続登記するか決まっていなければ、売却代金の分け方や税負担にも関わるため、査定額だけを先に合意材料にしないようにします。

集める資料は、登記事項証明書、遺言書・遺産分割協議書、課税明細、購入時の売買契約書、測量図や建築図面です。名義・抵当権は司法書士、境界は土地家屋調査士、取得費は税務署または税理士へ確認します。

親が存命で親名義なら、子どもが代理で売却を決められるとは限りません。親本人の売却意思と判断能力、委任の内容を確認します。意思確認が難しい場合は、家族だけで署名を代行せず、契約前に司法書士や弁護士へ相談します。

相続空き家の特別控除を検討するなら、相続開始日、建築時期、空き家になった後の利用、売却予定日も書き出します。相続全体の手続きは「実家の相続手続き」の記事へ譲ります。

査定額は根拠と売却期間で見比べる

査定には、物件資料と周辺の取引データを中心に見る「簡易査定（机上査定）」と、担当者が現地を確認する「訪問査定」があります。呼び方や調査範囲は会社ごとに異なるため、何を確認した金額かを聞きます。

簡易査定では、所在地、面積、築年、構造、間取りなどを伝えます。雨漏り、傾き、擁壁、接道、境界、越境、家財の量などは資料だけで分からないことがあります。

訪問査定では現地と書類を照らします。増築と登記の不一致、境界、配管、再建築の条件など、売り方と価格に関わる事項を確認します。

宅地建物取引業法第34条の2第2項は、宅地建物取引業者が価額または評価額について意見を述べるとき、根拠を明らかにするよう定めています。近隣事例から何を補正したかを確かめます。

査定額は売却代金の保証ではなく、販売計画を決めるための意見です。高い金額を示した会社だけを選ぶのではなく、その金額で誰へどう売り、反応が少ない場合にいつ見直すのかまで比べます。

不動産会社が買主になる買取と仲介も分けます。引き渡し時期、契約不適合責任、片付けや測量、仲介手数料の有無を含む手取りで比べます。

媒介契約は3種類の拘束と報告で選ぶ

仲介を頼む会社が決まったら、媒介契約を結びます。種類によって、複数社へ依頼できるか、自分で見つけた買主と契約できるか、レインズへの登録期限、活動報告の頻度が異なります。

東日本不動産流通機構の媒介契約制度と宅地建物取引業法に沿って整理すると、次の違いがあります。レインズは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営し、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。

登録期限の日数には会社の休業日とレインズ休止日は含まれません。専任・専属専任は3か月以内です。一般媒介も標準約款では3か月以内です。更新、解除、費用の条項を確認します。

一般媒介は複数社へ依頼できますが、法律上の定期報告義務はありません。連絡頻度を契約前に決めます。明示型ではほかの依頼先を通知し、特約による非明示型もあります。

専任媒介は窓口を1社にまとめながら自己発見取引を残せます。専属専任は報告頻度が高い一方、自己発見取引ができません。管理できる連絡量と、購入希望者の心当たりで選びます。

専任・専属専任では登録証明書を受け取り、IDで価格、面積、公開状態を確認します。

仲介手数料は上限と合意額を分ける

仲介手数料は媒介業務の報酬です。法令で上限が定められていますが、一律の請求額ではありません。上限内で合意します。

国土交通省が示す売買取引の上限は、売主または買主の一方から受け取る税込額について、物件価格の区分ごとに次の率を掛けた合計です。

例えば、同資料の物件価格1,000万円（税抜）の例では、売主一方から受け取れる上限は39万6,000円（税込）です。これは告示に基づく上限の計算例であり、実際の合意額は媒介契約によって変わります。

物件価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」の特例により、国土交通省が示す上限が33万円（税込）です。原則計算より高くなる場合があるため、適用と合意額を媒介契約時に確認します。

測量、登記、建物状況調査、家財撤去、解体は仲介手数料とは別です。特別に依頼する広告や遠隔地への出張が別費用になるかも書面で確認します。

売り出し中は反応と購入条件を記録する

売出価格を決めたら、不動産会社がレインズ、広告、既存顧客への紹介などで購入希望者を探します。売主は、内見できる日時、鍵の管理、残す設備、処分する家財を決めます。空き家でも換気、通水、庭木、郵便物、防犯の管理は続けます。

内見後に見送られた理由も記録します。価格、修繕、境界、家財では対応が異なります。報告のたびに価格を変えず、決めておいた見直し日と条件に戻ります。

購入申込書が届いたら、申込価格だけで決めません。法的な売買契約はまだ締結前なので、次の条件を並べて不動産会社に確認します。

購入申込書では、申込価格、手付金、融資利用とローン特約、契約・引き渡し日、測量、家財の扱いを並べます。売主が行う作業と完了の基準も決めます。

雨漏り、シロアリ、傾き、給排水、擁壁、越境など、知っている事実は物件状況報告書などへ記載します。

建物状況調査（インスペクション）を検討する場合は、国土交通省の案内を基に、対象、時期、費用負担、調査で分からない範囲を確認します。

売買契約では古い家の責任範囲を言葉にする

売買条件がまとまると、宅地建物取引士による重要事項説明を経て、売買契約を結びます。売主も、契約書、重要事項説明書、物件状況報告書、付帯設備表を事前に受け取り、互いに内容が合っているかを確認します。

契約内容に適合しない物を引き渡した場合、買主は追完、代金減額、損害賠償、解除などを求め得ます。これが契約不適合責任です。合意した状態を文書にします。

個人間で古い実家を売る場合、契約不適合責任の対象、通知期間、免責などを特約で定めることがあります。「現状有姿」は、現在の状態で引き渡すという表現ですが、その一文だけで、売主が知っていた不具合を説明しなくてよくなるとは捉えないほうがよいです。

民法第572条では、担保責任を負わない旨の特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れないとされています。現状有姿と書くことより、分かっている状態と責任を負う範囲・期間を具体的に合意することが大切です。

契約書では、責任の対象・通知期間・免責範囲、現状の状態、境界が公簿か実測か、設備の故障、解除期限、引き渡す家財を確認します。雨漏り、シロアリ、給排水管、越境などは具体的に記載します。

売主や買主の立場、契約内容によって適用される規制は異なります。免責条項の説明を求め、責任範囲に不安があれば契約前に弁護士へ相談します。

契約時には手付金を受け取ることがあります。いつまでどの方法で解除できるか、手付解除後の仲介手数料、ローン特約による解除、違約金を確認します。家族の予定変更だけで簡単に取り消せる段階ではないため、相続人や共有者の意思を契約前にそろえます。

決済と引き渡しは残代金・登記・鍵を同時に進める

売買契約から引き渡しまでに、契約で売主が行うと決めた作業を終えます。抵当権抹消の準備、住所・氏名変更登記、測量、境界確認、家財撤去、解体、設備の確認などです。誰の手配で、何を完了とするかを不動産会社と一覧にします。

電気・ガス・水道、保険などの解約日も確認します。固定資産税等の精算方法は契約によって確認します。

決済日には残代金を受け取り、司法書士が登記を申請し、鍵や書類を渡します。ローンが残る場合は抵当権抹消を金融機関と調整します。

本人確認書類、実印、印鑑証明書、登記識別情報等の必要物は司法書士へ確認します。鍵、図面、境界資料、設備説明書など買主へ渡す物もそろえます。

売却代金がそのまま手取りになるわけではありません。仲介手数料、登記、測量、家財撤去、解体、印紙、借入金返済などを決済明細で確認します。領収書と振込記録は、翌年の譲渡所得の計算で使う可能性があるため、売買契約書と一緒に保管します。

引き渡し後に不具合の連絡が来たら、箇所、発見日、写真、契約条項を確認します。判断が難しい場合は弁護士へ相談します。

譲渡所得と特別控除は売る前に期限を確認する

土地・建物を売ったときの譲渡所得は、給与などと分けて計算します。国税庁の説明では、基本の考え方は次の式です。

譲渡所得の金額 ＝ 売却による収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 適用できる特別控除

取得費には、親が土地・建物を購入した代金、購入手数料、改良費などが含まれます。建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。相続で取得した場合、取得時期と取得費は原則として被相続人から引き継ぎます。

譲渡費用は、売るために直接かかった仲介手数料、測量費、印紙代、一定の取壊し費用などです。該当性は支出目的と領収書を基に確認します。

取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を概算取得費にできます。譲渡所得が大きくなる可能性があるため、親の契約書、通帳、建築資料などを探します。

相続空き家の3,000万円特別控除

「被相続人の居住用財産（相続空き家）を売ったときの特例」は、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。2024年1月1日以後の譲渡で、対象財産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たり最高2,000万円です。控除額は売却代金から差し引くものではなく、譲渡所得の計算上の控除です。

2026年7月26日時点の国税庁タックスアンサーNo.3306が示す主な確認項目は次のとおりです。

老人ホーム等へ入所していた親の家も一定の要件で対象になり得ます。親子・夫婦などへの売却は対象外で、併用できない特例もあります。

この表だけで適用を決めることはできません。家屋と敷地の取得者が違う、離れがある、共有で相続した、相続後に一時利用した、売却後に買主が解体するなどで確認事項が増えます。売買条件や解体時期を決める前に、適用の可能性と必要書類を税務署または税理士へ確認します。

確定申告は売却した年の翌年

国税庁の譲渡所得の申告期限は、資産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日です。期限日が休日の場合など、その年の受付日は国税庁の案内で確認します。相続空き家の特別控除を使う場合も、確定申告と必要書類の提出が必要です。

売却年の途中から準備し、売買契約書、取得時の契約書、仲介手数料・測量・取壊し等の領収書、登記事項証明書、特例に必要な確認書類をまとめます。売却益が小さいと思っても、概算取得費、減価償却、特例の可否で計算は変わります。申告要否を自己判断で終えず、所轄税務署または税理士へ確認します。

行き詰まったときの相談先と最終確認

実家売却では、不動産会社だけで名義、境界、契約、税をすべて判断するものではありません。止まっている論点に合わせて専門窓口を分けます。

最後に、名義、共有者の同意、査定根拠、媒介契約、物件状況、引き渡し作業、取得費・譲渡費用、申告期限を一枚にまとめます。

査定額、売出価格、売買代金、手取り、譲渡所得は別の数字です。誰がどの数字を、どの資料と条件から示したかを分けて記録すると、価格交渉や申告準備で迷いにくくなります。